Boj o Nákladové nádraží Žižkov vypadá na první pohled jako klasický střet barbarství a hamižnosti s citlivostí a ochranou kulturního dědictví. Na spor se však můžeme podívat úplně jinak: jako na boj „bydlících“ s těmi, kteří to štěstí nemají.
Rozhodnutí ministerstva kultury z 3. prosince 2010 o tom, že budova Nákladového nádraží Žižkov je vyhlášena za kulturní památku, by mohlo pro všechny, kteří tuto budovu znají jen z letmého pohledu při průjezdu Olšanskou ulicí, být spíše úsměvnou epizodou. Poslední vlak tady byl odbaven před nějakými devíti lety. Od té doby nádraží a spolu s ním i okolí de facto chátrá. Přitom se jedná o lokalitu pro další rozvoj Prahy nesmírně cennou. Zatím se na zrezavělých kolejích procházejí v lepším případě holubi a budovy jsou pronajímány jako sklady. Důvodem, proč je stav lokality tak neutěšený, je stále nezměněný územní plán Hlavního města Prahy. A korunu všemu nasadilo (v současnosti rozporované) rozhodnutí ministerstva kultury. Jedná se však o vážný problém. Ne přímo kvůli samotnému nákladovému nádraží (byť podle architektů se jedná o významnou funkcionalistickou památku), ale zejména proto, že jde o symptom něčeho mnohem důležitějšího: neustálého růstu regulací v oblasti využívání prostoru, a to zejména ve městech, s velmi nepříjemnými důsledky pro dostupnost bydlení.
Už víme, proč jsou byty tak drahé
Jeden z novinových titulků „Nákladové nádraží Žižkov: byty pro 15 tisíc lidí, nebo kulturní památka?“ uhodil hřebíček na hlavičku naprosto přesně, byť možná nechtěně. Pokud totiž někdo hledá zdůvodnění, proč jsou byty v Praze tak drahé, pak jej na příkladu nákladového nádraží má jako na dlani -územní plánování a jiná omezení nakládání s majetkem – zejména omezení změny využívání nějakého území. Není to zdaleka případ jenom Česka nebo Evropy. Vliv územně regulačních rozhodnutí na ceny půdy, nemovitostí a zejména dostupnosti bydlení je patrný všude na světě. Existuje velké množství studií, které se snaží odhalit důvody velkého růstu cen nemovitostí na různých místech světa v posledních 30 až 40 letech. Prakticky všechny mají společný závěr: reálné ceny nemovitostí a tím i tzv. nedostupnost bydlení jsou funkcí jedné jediné veličiny: přísnosti územního plánování. Dostupnost bydlení je obvykle měřena tak, že se vydělí dvě veličiny – medián cen domu nebo bytu a medián příjmu rodiny za rok. Medián je hodnota, která leží přesně uprostřed, tedy polovina domů je dražších a polovina levnějších. V případě příjmů je tomu obdobně, polovina lidí vydělává více než medián, polovina lidí méně. U dat týkajících se příjmů a cen nemovitostí je medián typicky nižší než průměr a také poněkud lépe zobrazuje to, co je pro danou oblast typické. Pokud je poměr mediánu cen domu nebo bytu a mediánu příjmu rodiny za rok vyšší než tři, je bydlení považováno za velmi těžko dostupné.
Podle dat z třetího čtvrtletí 2010 za anglosaské země zahrnující 325 lokalit v těchto zemích je trhem s nejnedostupnějším bydlením Hongkong s poměrem cen bytů vs. příjmů kolem čísla 11. To by bylo na první pohled logické, Hongkong je koneckonců malý ostrůvek plný poměrně bohatých lidí. Ovšem těžko lze nedostatkem místa vysvětlit to, že všechny hlavní realitní trhy v Austrálii patří do kategorie extrémně nedostupných v těsném závěsu právě za Hongkongem. Austrálie není ani zemí s extrémním růstem hospodářství nebo populace, ani zemí s nedostatkem místa. Mezi drahá australská města se pak vklínily pouze některé lokality ze západního pobřeží USA a Kanady: Vancouver, San Francisco a San Jose. Obdobně vysoko na žebříčku nedostupnosti se objevují města ve Velké Británii: Liverpool, Glasgow nebo Londýn. A není náhodou, že to, co všechny tyto trhy mají společné, je vysoká míra územně plánovací regulace. Typicky Austrálie a Velká Británie patří mezi země s největší mírou územně právní regulace na světě. Na druhém konci žebříčku se pak nacházejí zejména lokality ve středu a na jihu USA. Přitom mezi lokalitami, kde je velmi dobře dostupné bydlení, jsou jak lokality, jejichž ekonomický význam klesá, jako například Detroit nebo Cleveland, tak lokality, které již několik desetiletí patří k těm nejrychleji rostoucím: Atlanta, Phoenix, Houston nebo aglomerace Dallas – Fort Worth, tedy města, kde fakticky územní plánování ani v té nejměkčí podobě neexistuje.
Prudké zdražení v Kalifornii
Indikací pozitivního vztahu mezi nedostupností bydlení a územně plánovacími regulacemi je však mnohem více. Snad nejdůležitějším je porovnání nedostupnosti bydlení v dobách před a po zavedení územně plánovacích regulací. Dobrým příkladem je zmíněná Kalifornie. Kalifornie, zejména její pobřežní části, patří mezi nejdražší lokality v USA. Ale nebylo tomu tak vždy – naopak. Až do 70. let nepřekračovaly ceny bytů, domů a pozemků v Kalifornii americký průměr. Ovšem poté nastal prudký zlom. Ceny všech nemovitostí a pozemků začaly zejména v pobřežních městech Kalifornie prudce růst. Příčinou této změny byl rychlý růst regulačních politik, které zejména v pobřežních oblastech omezovaly a stále omezují změnu využívání území, zejména na výstavbu nových rodinných domů a bytů. Často tyto regulace zabraňují výstavbu čehokoliv, a to na velkých plochách území ve jménu ochrany také prakticky čehokoliv: otevřené krajiny (open space), zemědělské půdy (saving farmland), ochrany životního prostředí (protecting the environment) nebo památek (historic preservation), což v Kalifornii je opravdu velmi bizarní, neboť za památku je považována prakticky každá budova starší třiceti let. Normální změny ve využití území byly stále více a více omezovány a omezení začala silně působit na rezidenční trh a vyhánět ceny vzhůru. Kalifornie je možná v USA největším a nejsilnějším příkladem těchto zásahů, ale zdaleka není jediná. Pokud bychom porovnali data zavedení územních restrikcí a data počátku růstu cen v různých oblastech, pak zjistíme, že je pravidlem, že po vzniku regulací začíná období, kdy se bydlení na daném místě dostalo do kategorie nedostupného nebo obtížné dostupného statku. Prudký růst cen nemovitostí ve většině městských aglomerací v důsledku různých forem územního plánování a omezení nakládání s majetkem byl také jedním z důvodů takzvaného kreativního financování hypotečních úvěrů a jedním z faktorů, které pomohly nastartovat spekulativní bublinu na realitním trhu.
Proč je v Praze draze
Ale zpět do Prahy. Praha je nejbohatší a nejrychleji se rozvíjející částí republiky a také oblastí, o kterou mají developeři největší zájem. Jak je na tom s dostupností bydlení? Medián mzdy celé rodiny v Praze je v současné době cca 50 tisíc korun měsíčně, tedy kolem 600 tisíc korun hrubého ročně. Pokud bychom tuto hodnotu porovnali s mediánem ceny bytu 60 m2 v Praze, pak podle toho, zda se jedná o byt nový nebo starý, a podle jeho lokace bychom získali hodnoty od tří do čtrnácti, přičemž většina těchto hodnot leží někde těsně pod hodnotou 6. Jinými slovy: Praha je město, ve kterém je bydlení podle mezinárodních standardů velmi těžko dostupné až extrémně obtížně dostupné. Ve srovnání se světem je na tom Praha s dostupností bydlení někde na úrovni New Yorku nebo San Diega či v Evropě Liverpoolu či některých částí Londýna. Ve všech těchto místech je poměr příjmů domácností a cen za byty zhruba stejný -šest; tedy zhruba dvojnásobný oproti hranici nedostupnosti bydlení. Ať to zní v současné době sebeparadoxněji a prapodivněji (a ať si developeři tvrdí cokoliv), pak v Praze je bytů málo a je v ní prostor jak pro zlevnění, tak pro další růst množství bytů – tedy pokud bude možné stavět.
Pokud bychom se na celou situaci podívali ještě z jiného hlediska, asi nikoho nepřekvapí, že nejvyšší ceny bytů jsou na Praze 1 a 2. Jedním z nejdůležitějších důvodů, proč jsou tyto dvě Prahy tak drahé, je právě praktická nemožnost v nich cokoliv nového postavit. Jenomže v těsném závěsu jsou u nových bytů Praha 3 a Praha 6. Omezením výstavby v oblasti nákladového nádraží jeho vyhlášením kulturní památkou se situace pouze petrifikuje nebo spíše ještě zhoršuje. A celkem logicky se nejvíce zastánců obdobných regulací rekrutuje z těch, kteří již byty někde v Praze mají (a růst jejich cen na ně nedopadne, a naopak jim z hlediska bohatství ještě pomůže), a také z těch, kteří u něj přímo nebydlí. Mít totiž za souseda právě dnešní nákladové nádraží není z hlediska obecné bezpečnosti a sousedského vztahu zrovna výhra.
Praha je v Česku výjimečná v mnoha ohledech a z hlediska dostupnosti bytů také. Prakticky ve všech ostatních oblastech je dostupnost bydlení dramaticky vyšší než v Praze. Pokud bychom srovnali pouze krajská města, pak hodnota podílu cen průměrného bytu vůči mediánu příjmů domácnosti se pohybuje v intervalu 2 až 4. Nejlépe (to jest s nejnižší finanční náročností na bydlení) jsou na tom Ostrava a Ústí nad Labem, nejhůře pak Karlovy Vary, Olomouc a Hradec Králové. Ne úplně bezvýznamnou indikací je fakt, že z 12 krajských měst (mimo Prahu, která je zároveň sídlem Středočeského kraje) je v sedmi památková rezervace a v těchto městech je poměr cen bytů a příjmů 3,6. V těch ostatních pak činí necelé 3. Tento rozdíl je jistě zajímavý a není zcela náhodný. Z hlediska příjmů rodin se totiž krajská města nijak podstatně neliší, ale tam, kde jsou památkové rezervace (a díky nim větší míra regulace výstavby) se bydlení shání hůře a je podstatně dražší.
Jak připustit jen ty nejbohatší
Problém se však netýká pouze velkých měst, ale také malých obcí. V některých malých obcích totiž existují pravidla, která omezují vydávání stavebních povolení vzhledem k velikosti parcel – rodinný dům lze postavit pouze na parcele o určité minimální velikosti, například 2000 m2. Typicky se jedná o obce, v jejichž katastru je velký zájem stavět. Zdůvodněním takových politik bývá většinou něco jako „zachování charakteru obce“. Ať už je však zdůvodnění jakékoliv, pak skutečným efektem (když už ne důvodem) je růst cen půdy v katastru dané obce, což ovšem nijak nevadí stávajícím majitelům, kteří buď již půdu dávno plně vlastní, nebo ji zakoupili na hypotéky ještě před zavedením regulačních opatření. Z hlediska těch, kteří již jsou v dané lokalitě „zakoupeni“, se pak jedná o dvojitý zisk – v důsledku růstu cen nejenom že roste bohatství těch uvnitř obce, ale jedná se o velmi efektivní opatření pro selekci nově příchozích: budou to jenom bohatí lidé.
Když regulujeme, tak…
Jistě, existují pozitivní efekty toho, že některé stavby jsou chráněny jako kulturní památka, že existují požadavky na určité procento zeleně, že existují chráněná území, že existují památkové rezervace atd. Na druhou stranu je zapotřebí uvědomit si důsledek, který je se zmíněnými regulacemi spojený – omezení dostupnosti bydlení. Nejvíce postiženými oblastmi jsou velká města a nejvíce postiženými skupinami jsou nově příchozí (tedy ti, kteří se stěhují za prací) a mladé rodiny (tedy ti, kteří nově přichází na trh s bydlením). Jinými slovy ty skupiny obyvatelstva, které jsou zpravidla nejprogresivnější, a také ty, kterými se většina politiků zaklíná ve volebních kampaních. Jedním z důvodů nižší migrace pracovní síly v Evropě oproti USA jsou právě vyšší ceny nemovitostí vzhledem k příjmům v Evropě. A ty jsou způsobeny silnějšími regulacemi. Pro Spojené státy je tak paradoxně štěstím, že nemají velké architektonické dědictví. Je otázkou, zda za to ochrana památek (často nesmyslná) stojí. Chráněné památky totiž sloužily lidem v minulosti. Ale ti, kterým sloužily, už tady nejsou, stejně tak, jako už často neexistuje důvod a účel, kvůli kterému mnohé stavby byly vybudovány. Ochranou starých budov a obecně územním plánováním trestáme ty, kteří právě přicházejí. Historici umění by pravděpodobně také Karlovi IV. poradili, aby Spytihněvovu baziliku na Pražském hradě neboural a nestavěl tehdy módním gotickým stylem Chrám svatého Víta. Ještě štěstí, že Karel žádného takového historika okolo sebe neměl – a pokud přece jenom ano, že jej neposlechl.
