Podíl soukromého nájemného bydlení ve většině zemí EU v průběhu XX. století výrazně poklesl. Příčiny tohoto trendu jsou jak politické, tak i ekonomické. Podstatnou roli hrají chybné kroky v regulaci nájemného a právní nadochraně nájemníků, ale také politické preference podporující jiné formy bydlení, které spoluvytvářejí ekonomické prostředí, které je přátelštější různým formám vlastnického bydlení než bydlení nájemnému. Psychologickým základem politických preferencí je dlouhodobá snaha o posilování tzv. středního stavu v zemích EU, který nemá zájem na zásadních politických změnách. Příčinou jeho zdrženlivosti vůči změnám politických poměrů je riziko větší ztráty než očekávaného výnosu, který by změna měla přinést. S růstem bohatství jednotlivce, které nemůže utajit či přenést (nemovitost) se toto riziko pro něj zvětšuje.
Ekonomickou příčinou odklonu od soukromého nájemního bydlení je trend rostoucích reálných mezd obyvatel zemí EU. Obvyklými nástroji politických zásahů vedoucích k preferenci vlastnického bydlení jsou cenová regulace nájemního bydlení, samotná existence a postupné rozšiřování subvencovaného bydlení a různé formy fiskálních podpor vlastnického bydlení. Zřejmou formou diskriminace soukromého nájemního bydlení oproti jiným formám bydlení je neadekvátně vysoká ochrana nájemníků. Důsledkem jsou deformace trhu s bydlením a z nich vyplývající neefektivní alokace zdrojů (subvencovaná výstavba) vyúsťující v poruchy fungování trhu s bydlením. Ty se projevují převážně nízkou flexibilitou tohoto trhu v zemích EU, jejímž důsledkem je například dlouhodobě vyšší míra nezaměstnanosti v zemích EU než v USA.
1. Zvláštnosti nájemního bydlení
Nájemní bydlení je právě tou formou bydlení, která pokud je funkční, zvyšuje flexibilitu trhu s bydlením a tím zvyšuje mobilitu pracovní síly. K základním charakteristikám nájemního bydlení patří:
- pružná reakce na strukturální směry v hospodářství, popř. na vývoj hospodářského cyklu
- nenáročnost na vysoký vstupní kapitál u nájemníka
- pružná reakce na jednotlivé fáze životního cyklu
- velmi omezená role státu v životě nájemníka ve společenském systému s jasně definovanými vlastnickými právy a vynutitelnými zákony
Z důvodů očekávaných zásadních strukturálních přeměn v zemích s transformujícími se ekonomikami může právě fungující soukromé nájemní bydlení významně přispět k sociální stabilitě při očekávané vyšší mobilitě pracovní síly. Bez fungujícího trhu s bydlením si nelze představit efektivně fungující trh práce!
2. Kritická charakteristika stavu soukromého nájemního bydlení v ČR
Pro současné soukromé nájemní bydlení u nás je charakteristické:
- Rozpor mezi nízkou regulovanou cenou a ekonomickými náklady bydlení.
- Paralelní existence dvou rozdílných úrovní nájemného (týká se hlavně bydlení v obcích nad 50 tisíc obyvatel):
- nízké regulované nájemné
- vysoké „podnájemné“ přinášející nelegální zisky nájemníkům na černém trhu v bytech podléhajících režimu regulovaného nájemného a vysoké legální nájemné v bytech s deregulovaným nájemným způsobené uměle vytvořenou nedostatečnou nabídkou „volného“ bydlení.
- nerovnoprávné právní postavení vlastníka proti nepřiměřeně chráněnému nájemci.
Tyto skutečnosti vedou k ekonomicky negativním důsledkům. Nejenže klesá kvalita stávajícího bytového fondu, protože majitelé nájemních domů nemají dostatečný příjem z nájemného, který by jim umožňoval alespoň udržovat stávající bytové kapacity v současném stavu, ale rovněž se snižuje efektivnost využívání stávajícího bytového fondu. Přispívají k tomu především falešné tržní signály vyvolané regulací nájemného. Díky uměle nízkým cenám nájemného roste poptávka po bydlení s regulovaným nájemným, což vytváří falešný dojem o nedostatku bytových kapacit v ČR.
Špatně fungující trh s bydlením s sebou nese negativní morální důsledky, navenek se projevujícími existencí černého trhu, daňovými úniky a korupcí. Největším morálním kazem je ovšem nerespektování, ba až pohrdání vlastnickými právy ze strany nájemníků a státních úředníků.
3. Soukromé nájemní bydlení je nechtěné dítě
Existence soukromého nájemního bydlení, které se v současnosti podílí přibližně 25 % na sektoru bydlení s regulovaným nájemným, je z převážné části výsledkem restitučního procesu. Tato forma restitucí přinesla svým recipientům pouze formální náhradu za státem zkonfiskovaný majetek. Stávající cenová regulace nájemného při existenci relativně vysokých úrokových sazeb jim znemožňuje dosahovat ze svého majetku výnos srovnatelný s mírou výnosu z jiných aktiv (např. bankovní vklady, obligace apod.). Nevyhovující úprava nájemních vztahů způsobená ze zákona danou neadekvátně vysokou ochranou nájemníků a posílená neefektivní vynutitelností práva a demotivující soudní praxí činí z majitelů nájemních bytů diskriminovanou skupinu obyvatel. Diskriminuje je vláda tím, že přesouvá náklady (skutečné ekonomické náklady bydlení) jiných (nájemníků) na jejich bedra. Nejedná se o nic jiného než o selektivní a skrytou formu zdanění.
4. Cílový stav
Pro efektivně fungující trh s bydlením je typické, že dostatečná nabídka bydlení o diferencované kvalitě je dostupná nájemníkům za konkurenční ceny. Trh soukromého nájemního bydlení je klasickým případem nemonopolního trhu s velkým počtem drobných konkurentů. Konkurence v nabídce bydlení přináší největší výhody spotřebitelům, tj. nájemníkům, protože vede ke snižování ceny bydlení (nájemného) při rostoucí kvalitě bydlení. Nájemci platí za bydlení smluvní místně diferencované nájemné pohybující se podle nabídky a poptávky po bydlení. Takto trhem stanovené nájemné určitě nejen uhradí vlastníkům nájemních bytů náklady na pořízení a provoz bytu, ale zajistí jim i srovnatelný výnos z tržní hodnoty jejich pronajatého majetku, jako je tomu v jiných oblastech podnikání.
Tohoto cílového stavu nelze dosáhnout, pokud vláda svými zásahy jakýmkoli způsobem deformuje nabídku bydlení a omezuje svobodu smluvních stran při uzavírání nájemních kontraktů. Dosažení cílového stavu samozřejmě vylučuje tzv. právo na bydlení.
5. Nezbytná sociální opatření
Dosavadní regulace nájemního bydlení má sociálně perverzní důsledky. Přirozené rozdílné zájmy majitelů nájemních bytů a nájemníků vyhrocuje do těžko řešitelné podoby. Příčinou je nemožnost ukončení vztahu, jak ze strany pronajímatele, tak i ze strany nájemce. Pronajímatel prakticky nemůže „vystoupit“ ze smluvního vztahu, který nedodržuje druhá smluvní strana, nájemce. Ani nájemce díky „nedostupnosti“ srovnatelně levného bydlení si nemůže dovolit opustit pro něj „neúnosný“ nájemní vztah. Možnost ukončení vztahu napomáhá kultivaci chování obou smluvních stran.
Nájemné se stalo formou asociální subvence. Šikovní a relativně majetkově dobře situovaní občané tyjí z přerozdělování veřejných prostředků prostřednictvím regulace nájemného. Jejich současné privilegované postavení je v mnoha případech výsledkem jejich „umění“ zabezpečit si bydlení ještě v dobách tzv. reálného socialismu. V důsledku iracionálního přerozdělování veřejných zdrojů se nedostává na ty skutečně potřebné. I na ně je v tržním prostředí, kde nájemné je cenou za užívání bytu, nutné pamatovat. Jediným prostředkem podpory občanů, kteří se ocitnou ve svízelné životní situaci, která neničí jejich pozitivní motivace dlouhodobě si zabezpečovat vlastními silami jejich požadavkům a finančním možnostem odpovídající bydlení je systém adresných sociálních dávek. Pro funkčnost tohoto systému je nezbytné „vyrovnat“ postavení jeho recipientů dodatečnými náklady, jejichž výši lze vyjádřit jejich úsilím či újmou spojenou s nutností splnit kvalifikační kriteria nezbytná pro pobírání adresných sociálních dávek. Kvalifikován může být jen ten, kdo dobrovolně a hodnověrně doloží svou majetkovou situaci, ne ovšem jen prostřednictvím výše příjmů, nýbrž i soupisem vlastního majetku. Dobrovolné příjmové i majetkové přiznání, podle něhož žadatel o adresnou sociální dávku doloží svou skutečnou majetkovou situaci, jejíž výše je v souladu s nárokovými podmínkami, může jedině občana kvalifikovat na pobírání adresné sociální dávky na bydlení.
6. Navrhovaná opatření
S okamžitou platností by měl být zastaven program výstavby subvencovaných nájemních bytů. Růst jejich počtu nerovnovážnou situaci na trhu s bydlením neřeší, nýbrž komplikuje její budoucí řešení.
Režim nově uzavíraných nájemních smluv by měl být podřízen požadavku dobrovolnosti. Je nezbytné, aby tzv. staré nájemní smlouvy bylo možné v případě nedohody smluvních stran upravovat.Zpočátku však maximálně do výše 7 % z tržní ceny pronajaté nemovitosti ročně a nejdéle na dobu 1 roku. Poté by měla existovat možnost využít tzv. nepřímou regulaci, tj. stanovit nájemné v relaci k tržní ceně bydlení v místě obvyklé.
Uzavřené nájemní smlouvy by samozřejmě měly obsahovat možnost zvýšení nájemného dohodou, nebo v souladu s vývojem spotřebitelských cen či cen stavebních prací.
Důkladné transformační změny na trhu s bydlením však nelze provést bez zásadní novely občanského zákoníku a zavedení adresných sociálních dávek na nájemné.
Vyšlo ve sborníku materiálů semináře pořádaného v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky, konaného 3. října 2000.
