1. Vyplatí se podle Vás dnes investovat do nemovitostí – pořízení vlastního bydlení, aniž má člověk dostatek vlastních peněz a musel by se zadlužit (hypotéka, stavební spoření)?
Ano, protože lze očekávat, že s další integrací naší ekonomiky do evropských struktur bude docházet k postupnému vyrovnávání cenových hladin. To se promítne nejen v rychlejším růstu cen nemovitostí v České republice než bude činit průměr zemí EU, ale také v růstu cen nájemního bydlení. Logicky lze usuzovat, že „investice“ do pořízení vlastního bydlení bude v následujících letech výnosnější než uložení volných finančních prostředků do jiných aktiv (např. termínované vklady, dluhopisy, akcie apod.) V současném období „upouštění“ investičních bublin z přehřátých kapitálových trhů se investice do výstavby nemovitostí stanou významným faktorem posílení ekonomického růstu.
Především z důvodu očekávaného cenového vývoje se „investice“ do pořízení vlastního bydlení, byť na úvěr, zdají být racionálním rozhodnutím. Tento argument posiluje proces snižování úrokových sazeb, včetně hypoték. Navíc ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru lze dohodnout pětiletou fixní hypoteční sazbu. Totéž platí pro stavební spoření, přičemž oba finanční instrumenty jsou daňově zvýhodněny.
2. Úročení hypoték je dnes velmi příznivé, láká velké množství zájemců, za pět let, tedy dobu, po kterou jsou úrokové sazby většinou fixovány, ale může být situace úplně jiná. Jak vidíte vývoj úrokové míry u hypotečních úvěrů Vy? Lze předpokládat nějaké drastické změny oproti současnému stavu?
Právě možnost pětileté fixace hypoteční sazby naznačuje, že delší období představuje pro hypoteční banky těžko předvídatelné nejistoty, a tím i zvýšená rizika pro jejich současné rozhodnutí. To by se pravděpodobně projevilo ve vyšší ceně poskytnutých hypotečních úvěrů, tedy ve vyšší úrokové sazbě. Proti tomuto předpokladu však působí možnost okamžitě splatit hypoteční úvěr v případě navýšení úrokové sazby, což pro banky nemusí být příliš výhodné, dále rostoucí konkurence na hypotečním trhu, která povede k poklesu cen produktů, resp. snižování hypotečních sazeb. Významným faktorem snad bude efektivnější vynutitelnost práva u nás, která rovněž přispěje ke snížení transakčních nákladů bank, což se bude moci projevit ve snížení sazeb. V neposlední řadě se sníží riziko vyplývající z dosavadní krátké zkušenosti z práce s bankovní klientelou a každý rok navíc snižuje bankám náklady na zjišťování důvěryhodnosti jejich klientů.
Z těchto důvodů se neobávám žádných „drastických“ změn po roce 2007.
3. Může se člověk, který si vezme hypotéku nyní za současných výhodných podmínek, nějak připravit na možnou změnu, aby příliš neohrozila jeho finanční rozpočet?
Pro hypotéku se člověk rozhoduje nejen podle výše úrokové sazby z hypotečního úvěru, ale především podle výše svých očekávaných budoucích příjmů. Téměř dokonalou přípravou na možné zvýšení hypotečních sazeb po uplynutí pětiletého období fixní sazby je mít takové množství pohotových finančních prostředků, které umožní zbytek hypotečního úvěru jednorázově splatit. Protože takové řešení je většinou proti zájmu hypoteční banky, ta se snaží vyvarovat skokových změn ve stanovení výše hypoteční sazby.
4. Jakou část příjmu a úspor má podle Vás smysl (je rozumné) věnovat na pořízení vlastního bydlení?
Toto rozhodnutí závisí zcela na rozhodnutí jednotlivých subjektů podle výše svých budoucích očekávaných příjmů a podle svých preferencí. Někdo má rád vdolky, jiný holky, třetí luxusní bydlení v exkluzivní čtvrti a další spacák pod mostem.
5. Připadají Vám podmínky tuzemských hypotečních bank vyhovující, nebo by měly být podle Vás více přístupné pro lidi s nižšími příjmy, případně naopak? Můžete je případně srovnat s některými zeměmi Evropské unie? (Slyšela jsem, že například v Belgii lidé jednoznačně preferují vlastní bydlení a pořizují ho už ve velmi mladém věku, tomu nahrávají i podmínky bank, například doba splatnosti je tu až padesátiletá)
Horší podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů u nás než je obvyklé v zemích s vyspělou tržní ekonomikou vyplývá z vyšších transakčních nákladů, které mají tuzemské hypoteční banky ve srovnání se obdobnými bankami v zahraničí. Tyto vyšší transakční náklady jsou způsobeny slabou vynutitelností zákona, tj. vynucení vydání zástavy v případě nesplacení, relativně nákladnými metodami zastavování úvěrované nemovitosti a nedostatečné zkušenosti s klientským chováním. Vyšší míra investičního rizika v souvislosti s transformačními procesy a očekáváním větších hospodářských výkyvů než je obvyklé v zemích se stabilizovanou tržní ekonomikou se musí přirozeně projevit v tvrdších podmínkách požadovaných pro kvalifikaci na získání hypotečního úvěru. Pozitivní hospodářský a společenský (především v oblasti vynutitelnosti zákonů) vývoj v České republice by měl tržní podmínky pro poskytování těchto úvěrů postupně srovnávat s podmínkami obvyklými v zemích EU, pokud naše budoucí členství v této organizaci povede k faktickému přibližování naší ekonomické výkonnosti průměru zemí EU.
6. V současné „euforii“ nízkých úroků se hovoří především o hypotékách a vlastních bydlení, nájemní se dostává do pozadí (bude to zřejmě i vinou regulace nájemného). Za jakých okolností nebo pro koho je podle Vás výhodnější nájemní bydlení, v čem spatřujete v této oblasti největší problém?
Nájemní bydlení skutečně není v České republice příliš výhodné a tuto skutečnost potvrzuje stále klesající podíl občanů, kteří u nás žijí v nájemních bytech. Je výhodné pouze pro ty, kteří bydlí v bytech s regulovaným nájemným. Z této skupiny lidí lze vydělit velkou skupinu osob, pro něž je regulace nájemného velmi výhodná. Tito lidé však v nájemních bytech vůbec nebydlí, nýbrž je pronajímají. Samozřejmě, že nelegálně a za vyšší ceny než jsou ceny regulovaného nájemného. Poptávající jsou ochotni nabízet ceny daleko vyšší z důvodu relativního nedostatku volných bytů. Ty jsou totiž „zablokovány“ a kvůli své nízké ceně si jejich uživatelé mohou dovolit neefektivní využívání pro společnost. Oni se samozřejmě chovají efektivně, když je pronajímají za daleko vyšší cenu, přičemž jim jejich nelegální příjem ve skutečnosti subvencují majitelé bytů s regulovaným nájemným a občané, kteří díky regulaci nájemného platí v bytech s neregulovaným nájemným vyšší ceny než by platili, kdyby regulace nájemného byla zrušena a s ní by zmizel i relativní nedostatek volných bytů.
Největším problémem nájemního bydlení u nás je cenová regulace, která uměle zvyšuje ceny tržního nájemného, a ochrana neplatících nájemníků, což napomáhá devastaci nejen domů s nájemním bydlením, nýbrž i společenského klimatu.
Nájemní bydlení obecně je výhodné pro ty, kteří ještě nejsou trvale usazeni ne jednom místě nebo hodlají v budoucnu často měnit místo svého pobytu podle atraktivnosti nabídek na trhu práce.
7. Lze nějak procentuelně vyjádřit ideální podíl nájemního a vlastního bydlení v České republice?
V současné době podle Občanského sdružení majitelů domů, které do svých údajů zahrnuje změny způsobené privatizací obecního bytového fondu, bydlí v České republice pouze čtvrtina občanů v nájemních bytech. Zbytek bydlí ve vlastních bytech. Z národohospodářského hlediska tento poměrně nízký podíl bydlících v nájemních bytech může činit určité problémy pro požadovanou pružnou reakci nabídky na trhu práce. Lidé jsou totiž ochotnější opustit nájemní byt cestou za prací než vlastní dům či byt. Malá ochota přizpůsobovat se pružné poptávce na trhu práce může vést k dlouhodobě vyšší míře nezaměstnanosti. Podle některých studií se „ideální“ hranice nachází poblíž
8. Ještě ke stavebnímu spoření – je u nás jeho systém dobře nastaven (ve srovnání například se zahraničím)?
Není, protože nenaplňuje svůj obsah. Jeho výsledkem většinou není zahájení stavby či zakoupení domu nebo bytu, ale spekulace na relativně nejvýhodnější uložení volných finančních prostředků dotované z peněz daňových poplatníků.
9. Připadá Vám dlouhodobě únosné vyplácení státní podpory bez podmínky použít uspořené peníze pro účely bydlení?
Tato skutečnost je už v současnosti zcela nepřijatelná. Hlavním důvodem není ani chronický rozpočtový deficit a rostoucí státní zadlužení, nýbrž fakt, že je asociální, aby z daní jedněch občanů, z nichž mnozí nemají takové příjmy, aby mohli spořit, byli prostřednictvím státního příspěvku dotovaní lidé daleko bohatší, kteří tento způsob spoření zvolili pouze ze spekulativních důvodů. Samozřejmě, že ne proto, aby si pořídili bydlení, které vůbec nepotřebují, neboť jej dávno mají. To se, bohužel, děje v naprosté většině případů.
