Ceny nemovitostí v metropoli zřejmě výš nepůjdou. Zatím
Dlouhou dobu platilo, že koupě bytu nebo domu v Praze (ale i jiných velkých městech) je spolehlivá investice. Tržní nájmy neustále rostly, stejně jako ceny nemovitostí. Teď se ale situace mění. Některé realitní kanceláře hlásí, že nájmy, zejména za kvalitnější byty, v hlavním městě klesají. Co se to na trhu bytů a domů děje? Proč se situace změnila? A můžeme čekat další obrat?
Poučka pro agenty
Obecně platí, že nájemné z bytu či z domku by zhruba mělo odpovídat splátkám hypotečního úvěru, za jaký je možné si tuto nemovitost koupit. Má to ekonomickou logiku: v tržní rovnováze by mělo být v podstatě jedno, zda si určitý byt koupím nebo si jej budu pronajímat – náklady by měly být zhruba stejné. Vezměme si jednoduchý příklad z praxe. V Praze bylo před několika lety běžné neregulované nájemné z dvoupokojového bytu zhruba 40 m2 v průměrné lokalitě zhruba 10 000 korun měsíčně (plus služby). Kdo chtěl v Praze nebo jejím blízkém okolí bydlet, ten se musel rozhodnout, zda platit nájemné, nebo si raději půjčit a splácet hypotéku v podobné výši. Před třemi lety byla běžná cena hypotečního úvěru 11 %, tržní cena příslušného bytu tedy byla zhruba kolem milionu (právě při velikosti hypotečního úvěru 1 milion korun a délce úvěru 20 let činila měsíční splátka zhruba 10 000 korun). Takové splátky si ale mohl dovolit málokdo, a proto nebylo velké množství lidí, kteří by o hypotéku měli zájem. Při tak vysokých úrocích mnoho neměnila ani státní podpora, ani možnost odečíst si zaplacené úroky z daňového základu. Jenomže od té doby úrokové sazby výrazně poklesly, a to včetně sazeb hypotečních úvěrů. Jejich splácení tím začalo být pro mnoho potenciálních kupců výhodnější než nájem. Třeba při sazbách z počátku minulého roku kolem 7,5 % činila měsíční splátka již zmíněného úvěru (milion korun na dvacet let) zhruba osm tisíc korun a při dnešních sazbách kolem 5 % již pouze zhruba šest a půl tisíce. Pokles sazeb zpřístupnil hypotéky velké skupině lidí ze střední vrstvy: jestliže před čtyřmi lety mělo hypotéku několik tisíc lidí, v současnosti se jedná o desítky až statisíce lidí.
A teď dolů
Takový vývoj ale nemohl zůstat bez reakce na trhu s nemovitostmi. Jednalo se v podstatě o skokový nárůst poptávky, který se nutně musel odrazit ve zvýšení ceny nemovitostí. Takže úvěry sice zůstaly levné, ale bylo nutné si půjčovat víc. Ceny domů a bytů v Praze ovšem nemohou růst donekonečna. Z nákladů hypotečního úvěru lze odhadnout, že při úrokové sazbě 7,5 % se maximální cena bytu bude pohybovat kolem 1,25 milionu a při úrokové sazbě 5 % kolem 1,5 milionu. Tyto odhady ostatně potvrzuje pohled na prodejní ceny průměrných dvoupokojových bytů v osobním vlastnictví v Praze v průběhu posledních tří let, kdy vzestup cen bytů odpovídal s určitým zpožděním na pokles úroků (v závislosti na poloze existují od tohoto „průměru“ odchylky). Samozřejmě tam, kde jsou příjmy obyvatel a tržní nájmy nižší než v Praze, se rozvíjí hypoteční trh pomaleji, a proto rostou méně i ceny. Realitní kanceláře v půlce léta ohlásily stagnaci nájmů a v hlavním městě dokonce pokles (MF Dnes, 30. 7.). V pražském panelákovém bytě o zhruba 60 m2 stál před rokem či dvěma nájem 15 tisíc měsíčně, nyní 10 tisíc měsíčně. U cihlového 3+1 šlo o pokles z 18 na 15 tisíc, u 2+1 ze 14 na 12 tisíc. I toto je důsledek trendu, kdy lidé v hlavním městě začali s pomocí dostupnějších hypotečních úvěrů prchat z neregulovaného nájemního trhu „do vlastního“, a tím rozhýbávat trh s byty. Co z toho plyne? Pokud někdo věří, že úrokové sazby dále poklesnou, pak může čekat zvýšení cen své nemovitosti. Kdo naopak čeká, že úrokové sazby začnou opět růst, může očekávat pokles cen nemovitostí, který může být i velmi výrazný. Nejpravděpodobnějším vývojem v nejbližším období je ale stagnace jak úrokových sazeb, tak i cen bytů. Situaci by mohlo podstatně změnit uvolnění nájemného. V celostátním měřítku tvoří regulované nájemné asi třetinu trhu, ve velkých městech a zvláště v Praze však podstatně víc. Relativně nízké regulované nájemné zvyšuje ceny na volné části trhu, neboť mnoho lidí si může díky regulacím dovolit byt mnohem větší a lepší, než by odpovídal jejich příjmům. To zmenšuje nabídku pro ty, kteří v regulovaných bytech nebydlí. Navíc Pražané v bytech s regulovaným nájemným nemají motivaci pořizovat si vlastní bydlení a do hypotečního trhu spíše nevstupují. V případě úplného uvolnění by se nájemné ustálilo někde mezi dnešním regulovaným a dnešním tržním nájemným. To by mělo za následek pokles zájmu o hypotéky i pokles cen nemovitostí. Tady ale nemá cenu si dělat velké naděje: od této vlády se deregulace nájemného nedočkáme.
