Praha, evropské město – předmluva autora k českému vydání knihy Města bez plánu

Absence trhu s pozemky způsobila rozptýlení zastavěného území. Průmyslové areály zabíraly mnohem větší plochu než ve městech s tržním hospodářstvím. Panelová sídliště vedla ke vzniku nocleháren s malou občanskou vybaveností a malým počtem obchodů, které se vymykaly tradičnímu pojetí pražských městských bloků se smíšeným využitím území a centrálním volným prostorem.   

Prahu jsem poprvé navštívil v červenci 2000 během krátké studijní návštěvy sponzorované Světovou bankou. Mým cílem bylo posoudit, jak nově vzniklé trhy pravděpodobně změní urbanistickou strukturu Prahy a jak se nedávno vypracované politice rozvoje měst podaří odstranit neefektivní využití půdy, které je důsledkem čtyřiceti let příkazové ekonomiky.

Praha znovu v roce 2023

Do Prahy jsem se vrátil v listopadu 2023 díky pozvání Institutu liberálních studií. Díky poznatkům ze setkání a návštěv organizovaných kolegy z Institutu jsem si ve velmi krátké době, po třiadvaceti letech od své první návštěvy, vytvořil o Praze nový dojem. Zde je shrnutí mých dojmů z krátké návštěvy.

Nárůst reálných příjmů pražských domácností je patrný všude: v kvalitě obchodů, restaurací, kaváren, kulturních zařízení i v údržbě historických budov. Praha je dobře spravované město, které se vyrovná svým protějškům v západní a severní Evropě.

Stejně jako všechna velká města v liberálních demokraciích trpí Praha krizí dostupnosti bydlení, která je způsobena závažnými regulačními omezeními na straně nabídky. Příčiny této krize a možnosti jejího zmírnění představují významné téma této knihy. Vzhledem k tomu, že odstranění regulačních omezení na straně nabídky je v demokracii dlouhý a náročný proces, mnohé městské vlády dotují stále větší část svého bytového fondu jako krátkodobé řešení krize dostupnosti bydlení. Dotování bydlení pro velkou část plně zaměstnaného obyvatelstva je dlouhodobě finančně neudržitelné, protože seznam čekatelů na podporu se každoročně zvyšuje. Mezitím se nabídka bydlení za tržní ceny dále zmenšuje, což zvyšuje počet čekatelů na dotované bydlení.

Toto dilema se nevyhýbá ani současné bytové politice Prahy. Bohužel dotování bydlení při existujících omezeních na straně nabídky, která snižují nabídku dostupného bydlení za tržní ceny, se v demokracii stává nevyhnutelnou politickou prioritou. Mělo by však být zřejmé, že se jedná o nouzové opatření a že odstranění omezení na straně nabídky s cílem snížit potřebu dotací na bydlení by mělo být hlavní politickou prioritou v dlouhodobém horizontu.

Pražská developerská společnost (PDS), vlastněná městem, je zodpovědná za rozvoj nedostatečně využívaných veřejných pozemků. Na těchto pozemcích buduje dotované bydlení, veřejnou vybavenost a občanskou vybavenost.

Dotace na bydlení ze strany PDS se mohou stát z dlouhodobého hlediska problémem. Dotace na bydlení na straně nabídky totiž snižují efektivitu velkých trhů práce, protože brání mobilitě domácností. V Praze však nabízí krátkodobé řešení dostupnosti bydlení pro pracovníky v některých citlivých odvětvích ekonomiky. V dlouhodobém horizontu, kdy budou odstraněna úzká hrdla v nabídce pozemků způsobená regulacemi a těžkopádnými schvalovacími procesy, by novou úlohou PDS měla být recyklace nedostatečně využívaných státních pozemků za účelem jejich prodeje na volném trhu, což by obci přineslo dodatečné příjmy, které by mohla využít na sociální účely. Odstranění omezení na straně nabídky pro výrobu bytů by mělo umožnit výdělečně činným domácnostem, aby si mohly dovolit přiměřené bydlení. Pokud jsou některé dotace stále potřebné, mohly by být poskytovány přímo domácnostem, které je potřebují, bez vazby na konkrétní typy bydlení ve vládou vybraných lokalitách.

PDS monitoruje nájemné a cenové výkyvy v pražské metropoli. Vyhodnocuje tržní cenu pozemků, na kterých provozuje development, a vypočítává hodnotu pozemku na metr čtvereční vytvořené hrubé podlažní plochy. Jen málo městských bytových institucí na světě vyhodnocuje tržní hodnotu svých pozemků. Zájem PDS o tržní hodnotu pozemků v majetku města, které užívá, by měl usnadnit přechod k lepšímu budoucímu přidělování státních pozemků na základě poptávky.

Velká panelová sídliště jako Stodůlky a Lužiny přežila lépe, než jsem v roce 2000 předpokládal, a to díky skvělé úpravě krajiny a dobré údržbě, která kompenzuje masivní monotónnost zástavby. V roce 2000 se mnozí odborníci domnívali, že po tomto typu bydlení nebude poptávka a jejich údržba bude značným problémem. Sanovaná panelová sídliště s dobrou dostupností veřejnou dopravou na pražský trh práce budou pravděpodobně i nadále tvořit podstatnou část bytového fondu města.

Soukromý sektor je také velmi aktivní v rozvoji nevyužívaných pozemků v metropolitní oblasti. Smíchov City je velkolepým příkladem rozsáhlé městské zástavby o rozloze zhruba dvaceti hektarů. Realizovaný projekt obnovuje pražskou urbanistickou tradici, kterou tvoří souvislá síť pěších ulic, smíšené využití území a volné prostranství uprostřed bloků. V rámci každého bloku jsou pozemky navrženy různými architekty, což zajišťuje rozmanitost v rámci společné perspektivy. Smíchov City dokazuje, že jeden developer může zastavět rozsáhlé pozemky, aniž by vytvořil přehnanou megastrukturu jako Stodůlky nebo Lužiny, a zároveň dát vnitřní designovou soudržnost pěším čtvrtím.

Kromě toho Smíchov City integruje několik autobusových a železničních dopravních uzlů, které domácnostem a podnikům zajišťují výbornou dostupnost celého metropolitního trhu práce.

Další soukromé projekty jako Masaryčka a přestavba hlavního nádraží Nový Hlavák zahrnují přestavbu důležitých regionálních a metropolitních dopravních center. Dynamika pražského soukromého realitního průmyslu má zásadní význam pro budoucí rozvoj města, jakmile vláda odstraní současná regulační omezení.

Cesta vpřed

Přestože jsem byl ohromen pokrokem, kterého Praha dosáhla od svého opětovného připojení k evropské liberální tradici, jsou stále zapotřebí reformy, které městu umožní přizpůsobit se vnitřním změnám a čelit budoucím vnějším šokům – nejnaléhavější reforma se týká regulace využití území, kterou ukládají územní plány.

Ať už patří k veřejnému nebo soukromému sektoru, hlavní aktéři městského rozvoje shodně litují zastaralých předpisů pro využívání půdy, které zdědili po územním plánu 2000, a dlouhé doby potřebné ke schválení nových projektů. I když je legitimní, aby se obec podílela na schvalování projektu, existuje významný veřejný zájem na snížení vysokých nákladů, které nejistota a dlouhé prodlevy přinášejí projektům v oblasti nemovitostí.

Komise složená ze zástupců veřejného a soukromého sektoru by měla provést regulační audit předpisů pro využívání půdy a postupů při schvalování staveb. Cílem komise by mělo být vyhodnotit náklady a přínosy současných předpisů v oblasti územního plánování a odstranit ty, které mají mnohem vyšší náklady než přínosy. Samostatně by komise měla přezkoumat proces územního rozvoje a povolování staveb, aby se zkrátila doba mezi předložením projektu ke schválení a zahájením stavby. Tyto reformy by spolu s investicemi do městské dopravy měly zvýšit počet soukromě dodávaných cenově dostupných bytů s dobrým přístupem na trh práce a snížit tak potřebu budoucích dotací.

Při provádění těchto regulačních reforem bude nezbytné informovat veřejnost o problémech spojených s nabídkou dostupného bydlení a diskutovat o alternativních strategiích, které jsou v Praze k dispozici pro zmírnění tohoto problému. Naštěstí město již disponuje dobře fungující institucí, která se právě tímto zabývá. Centrum architektury a městského plánování (CAMP) již nyní přispívá k informování a zapojování veřejnosti do diskuse o návrhu nových projektů. Vedení CAMP by mohlo zvážit rozšíření své současné role také o diskusi o alternativních městských politikách a zabývat se otázkou dostupného bydlení s diskusí o výhodách a nevýhodách současných předpisů. Moderní vizuální komunikační vybavení a vynikající zázemí CAMP by měly pomoci oslovit široké publikum a vytvořit veřejnou podporu pro reformy specificky přizpůsobené současnému pražskému kontextu.

Alain Bertaud
30. prosince 2023