Praha se stává metropolitním městem a pro mnoho lidí je atraktivnější než kdy jindy. Čím více jich do města přichází, tím větší tlak na současnou kapacitu Prahy vytvářejí. Tento tlak je vidět převážně na cenách ubytování – ať domů a bytů, tak nájemného. A protože změna těchto cen se v Praze dotýká téměř všech, je to právě toto téma, které se dnes těší takové pozornosti. Téměř denně vidíme v současné době články, analýzy a názory týkající se současné situace pražské demografie a na ni napojených témat a problémů.

Zvyšování cen nemovitostí za běžných okolností podněcuje stavitele a developery k vyšší aktivitě, ke stavbě většího množství novostaveb a rekonstrukci nevyužitých objektů a oblastí, jejichž nová ubytovací kapacita poté na oplátku opět ceny snižuje. Tito aktéři jednají na změny v poptávce sami ve vlastním zájmu a tím celkovou situaci bez jakéhokoli dalšího zásahu opět stabilizují a vrací do normálu. Zvýšené ceny zde nesou důležitou informaci a fungují jako signál, který jak stavitelům tak kupcům a nájemcům ukazuje, jak své chování přizpůsobit změně na trhu (zvýšení atraktivity Prahy).

Mechanismus popsaný v předchozím odstavci ale v Praze bohužel nefunguje, nebo, přesněji řečeno, je závažně narušován. Jak je možné, že za období zvyšování poptávky (a cen) se naopak v Praze staví a renovuje čím dál tím méně? Pro odpověď musíme nahlédnout do toho, jak vlastně takové stavění probíhá a kde se mohou v tomto procesu objevit komplikace.

Když chcete stavět…

Vezměme si investora, který koupí pozemek s plánem postavit zde obytný dům. Naplánuje projekt tak, aby byl pro kupce co nejlákavější a tím pádem pro něj co nejvýdělečnější, nakoupí materiály, najme stavební společnost… Jenže stavět začít nemůže. Chyba v tomto scénáři je předpoklad, že díky tomu, že pozemek koupil, je opravdu jeho de facto vlastníkem. Ačkoli má k tomuto pozemku státem přiznaná „vlastnická práva”, tato práva se mnohdy tak nechovají. Kdyby tomu tak bylo, mohl by se svým majetkem nakládat jak uzná za vhodné. V našem scénáři se v tuto chvíli do tohoto procesu ale vloží třetí strana – stavební úřad.

Stavebním úřadem je ministerstvo, krajský úřad, městské/obecní úřady a několik dalších obdobně fungujících institucí, které do této funkce pověřuje stát stavebním zákonem. (1) Tento úřad reaguje na úmysl „vlastníka” využít svůj pozemek určitým způsobem. Je v pozici, kdy může tento záměr povolit, upravit, pozastavit či mu zabránit. Tato rozhodovací pravomoc nehledě na slovo „vlastníka” je tím, co v této situaci činí jakýmsi držitelem onoho pozemku právě tento úřad.

Stavební úřad má při svém působení kritéria, která jsou částečně určena stavebním zákonem konkrétně, ale částečně je také tento zákon v některých bodech úmyslně nespecifický a tato kritéria mohou být tím pádem určena přímo na základě uvážení příslušného úřadu samotného. (2) Konkrétní názory a požadavky se mohou tedy úřad od úřadu lišit. Porušení těchto nařízení ze strany „vlastníka” může vyústit mimo jiné v odebrání dosavadní částečné rozhodovací pravomoci – „vlastnického práva” – státem ve správním řízení. (3)

Kdo je vlastníkem?

Nehledě na často zavádějící pojmenování vypadá situace tedy zhruba takto: Stát má díky své monopolní exekutivní moci absolutní vlastnické právo, ze kterého ale deleguje některé rozhodovací pravomoci na další veřejné složky jako jsou kraje, města, městské části či obce na jedné straně a jiné rozhodovací pravomoci na soukromé subjekty v rámci „vlastnického práva” na straně druhé.

To samo o sobě ale ještě nemusí způsobovat problémy. Ty vznikají až tehdy, pokud jsou některé z těchto pravomocí delegovány nejasně či na více aktérů zároveň. „Vlastník” pozemku má právo se svým pozemkem nakládat jak on uzná za vhodné. Pokud ale chce na tomto pozemku provést téměř kteroukoli akci, stavební úřad má právo donutit tohoto „vlastníka” nakládat s jeho pozemkem jak uzná za vhodné on (stavební úřad) sám či další aktéři, kteří jeho rozhodnutí ovlivňují.

Tato situace se „řeší” nepřeberným množstvím řízení a povolování, kde se „vlastník” snaží obhájit své majetkové právo na jedné straně a v tuto chvíli de facto vlastník – stavební úřad zastupující stát – si vybírá, ve kterých konkrétních bodech mu toto právo přizná. V těchto řízeních ale nemá stavební úřad žádnou motivaci využít těchto pozemků co nejadekvátněji, protože na rozdíl od „vlastníka” z jejich vhodného využití sám nemůže nijak těžit.

Byznys velkých hráčů

Jaký je poté výsledek této situace? V územních, stavebních a na nich navázaných řízeních lobbují zájmové skupiny u stavebního úřadu za to, co se s pozemkem bude či nebude dít. Absurdní skutečností v tomto procesu je, že aktér, kterému říkáme „vlastník”, je také pouze jednou z těchto zájmových skupin, ačkoli je z nich jediný, který má této hře vlastní zastavený vklad. Risk, který na sebe podnikatel svým projektem bere, je vstupem dalších aktérů do tohoto rozhodování ještě více podtržen a znásoben. Již není pouze otázkou, zda je jeho návrh správnou investicí s dobrými prospekty, ale také zda se mu podaří tento projekt přes všechny překážky „protlačit”.

Z tohoto důvodu lze pozorovat zkreslení skupiny, která nakonec přece jen staví – drobnější investoři a stavitelé jsou z tohoto podnikání prakticky vytlačeni a zůstávají pouze velcí hráči, kteří si mohou dovolit tímto procesem projít, kteří mají odpovídající lobbovací kapacity, a kteří při neúspěchu přežijí případné utopené náklady.

Dále lze také pozorovat vliv této majetkové struktury i na vzhled a různorodost staveb samotných. Pokud má jeden typ projektu obytné budovy lepší šanci u stavebního úřadu uspět, lze očekávat, že další investoři v této oblasti budou nakloněni spíše právě takovým projektům s nižším rizikem ztrát. Výsledkem je poté dnes již notoricky známá pražská všudypřítomná moderní zástavba designově velmi podobných, nepříliš zajímavých ani estetických domů.

Snad nejdalekosáhlejším důsledkem také je, že proces „boje” zájmových skupin na půdě stavebního úřadu je často veden téměř donekonečna. Není výjimkou, že „vlastník” čeká na možnost realizace svého projektu více než dekádu. Při průběhu a trvání tohoto „boje” ale stavební úřad samotný nijak netratí. Z jeho pohledu je irelevantní, zda se stavět bude nebo ne, zda bude projekt realizován v současné formě nebo v jiné, zda zítra nebo za deset let. Právě kvůli této skutečnosti je tento úřad tak neflexibilní a neefektivní, jak se v současné době ukazuje, a způsobuje tím poté onu napjatou situaci na trhu nemovitostí.

Pokud se tato struktura v poměrně podstatném rozsahu nezmění, lze z dlouhodobého hlediska očekávat více turbulentních období, při kterých vždy po změně jedné proměnné na trhu nebude moci jeho zbytek kvůli zmíněným systémovým překážkám adekvátně reagovat. Právě nestabilita a nepředvídatelnost cen je charakteristickým průvodním jevem podobných překážek, a to jak na trhu s nemovitostmi, tak i v ostatních odvětvích. Současný stav je tedy pouze velice nápadným symptomem nedostatečně fungujícího řešení.

1) Zákon 183/2006 Sb.:

§8
- (1) Obecným stavebním úřadem je
  - a) ministerstvo, které je ústředním správním úřadem ve věcech stavebního řádu,
  - b) krajský úřad,
  - c) obecní úřad obce s rozšířenou působností
  - d) pověřený obecní úřad
  - e) městský a obecní úřad, který tuto působnost vykonával ke dni 31. prosince 2012.

2) Zákon 183/2006 Sb.:

§90
- V územním řízení stavební úřad posuzuje, zda je záměr žadatele v souladu
  - a) s vydanou územně plánovací dokumentací,
  - b) s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území,
  - c) s požadavky tohoto zákona a jeho prováděcích právních předpisů, zejména s obecnými požadavky na využívání území,
  - d) s požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu,
  - e) s požadavky zvláštních právních předpisů a se stanovisky dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů, popřípadě s výsledkem řešení rozporů a s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení.
§92
- (1) Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navržený záměr a stanoví podmínky pro využití a ochranu území, podmínky pro další přípravu a realizaci záměru, zejména pro projektovou přípravu stavby; vyžaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, může uložit zpracování prováděcí dokumentace stavby.
§111
- (1) Stavební úřad přezkoumá podanou žádost a připojené podklady z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, a ověří zejména, zda
  - a) projektová dokumentace je zpracována v souladu s územně plánovací dokumentací, nebylo-li ve věci vydáno územní rozhodnutí nebo územní opatření, popřípadě nebyl-li vydán územní souhlas, územním rozhodnutím nebo veřejnoprávní smlouvou územní rozhodnutí nahrazující anebo územním souhlasem, popřípadě s regulačním plánem v rozsahu, ve kterém nahrazuje územní rozhodnutí, a v případě stavebních úprav podmiňujících změnu v užívání stavby její soulad s územně plánovací dokumentací,
  - b) projektová dokumentace je úplná, přehledná a zda jsou v odpovídající míře řešeny obecné požadavky na výstavbu,
  - c) je zajištěn příjezd ke stavbě, včasné vybudování technického, popřípadě jiného vybavení potřebného k řádnému užívání stavby vyžadovaného zvláštním právním předpisem,
  - d) předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány.
- (2) Stavební úřad ověří rovněž účinky budoucího užívání stavby.
§115
- (1) Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.
§132
- (1) Stavební úřady vykonávají soustavný dozor nad zajišťováním ochrany veřejných zájmů, ochrany práv a oprávněných zájmů právnických a fyzických osob a nad plněním jejich povinností vyplývajících z tohoto zákona a právních předpisů vydaných k jeho provedení.
- (2) Stavební úřad je oprávněn ve veřejném zájmu
  - a) provádět kontrolní prohlídky stavby,
  - b) nařizovat neodkladné odstranění stavby,
  - c) nařizovat nutné zabezpečovací práce na stavbě,
  - d) nařizovat nezbytné úpravy na stavbě, stavebním pozemku nebo na zastavěném stavebním pozemku,
  - e) nařizovat provedení udržovacích prací,
  - f) nařizovat vyklizení stavby,
  - g) ukládat opatření na sousedním pozemku nebo stavbě.
- (3) Veřejným zájmem se rozumí požadavek, aby
  - a) stavba byla prováděna v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu,
  - b) stavba byla užívána jen k povolenému účelu,