Jak známo, regulací nájemného vláda typicky dosáhne přesně opačných důsledků, než zamýšlela, tj. místo aby tím zvýšila dostupnost bydlení pro občany, fixováním nájemného pod tržní cenou způsobí umělý a chronický nedostatek bytů, kdy vzniká excesivní převis poptávaného množství bytů nad množstvím nabízeným (zde odkazuji na článek Dana Šťastného Kdo má zájem o malý nájem? (kde autor rozebírá důsledky plošné i selektivní regulace nájemného), anebo kupř. na články Waltera Blocka Rent Control: An Economic Abomination či A Critique of the Legal and Philosophical Case for Rent Control).
Situace na našem trhu nájemního bydlení je v současnosti v mnoha ohledech doslova tristní. Je proto vhodné učinit stručnou rekapitulaci, jak jsme se do tohoto stavu dostali.
Za minulého režimu byly veškeré tržní prvky v oblasti nájemního bydlení zcela nahrazeny systémem administrativního přidělování bytů, kombinovaným s plošnou a rigidní regulací „nájemného“, které tehdy pokrylo jen malý zlomek nákladů na opravu a údržbu nájemních domů. Občanským zákoníkem z roku 1964 byl coby „buržoazní přežitek“ odstraněn institut (dočasného) nájmu bytu a místo něj bylo vytvořeno vysoce svérázné „právo osobního užívání bytu“, které se svou povahou blížilo jakémusi „věčnému“ a „dědičnému“ nájmu bytu (právo osobního užívání bytu mohlo vzniknout jen na dobu neurčitou, mohlo být zrušeno jen rozhodnutím soudu ze zákonem taxativně uvedených důvodů, smrtí „hlavního uživatele“ či jeho „trvalým opuštěním společné domácnosti“ docházelo ex lege k přechodu práva osobního užívání bytu na příslušníky jeho domácnosti atd.).
Tento právní stav byl těsně po „sametové revoluci“ do značné míry beze změny převzat i do nového právního řádu, neboť zákonem č. 509/1991 Sb. došlo k transformaci dosud existujících právních vztahů „osobního užívání bytů“ na nájmy na dobu neurčitou, a to dokonce i ve vztahu k bytům, které se nacházely v domech v soukromém vlastnictví, kde tyto právní vztahy vznikaly úředním rozhodnutím a tedy nezávisle, ba leckdy i proti vůli soukromého vlastníka (k tomu srovnej i nález Ústavního soudu ČR ze dne 25. března 1994, sp. zn. Pl. ÚS 37/93, v němž většina soudců Ústavního soudu ČR tuto transformaci „posvětila“; viz však též odlišná stanoviska tří soudců ÚS (mj. Vojtěcha Cepla a Pavola Holländera).
Nájemní právo bylo nadále ovládáno zejm. těmito principy:
- Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu, a to pouze z důvodů, který výslovně stanoví občanský zákoník v ust. § 711 odst. 1 písm. a) až i).
- V případě, že soud přivolí k výpovědi nájmu bytu učiněné pronajímatelem, je typicky vyklizení bytu podmíněno tím, že je nájemci zajištěn náhradní byt či jiná forma bytové náhrady (srov. § 712 ObčZ).
- Zemře- li nájemce nebo opustí – li trvale společnou domácnost, přechází nájemní právo mj. na jeho děti, vnuky, rodiče, sourozence, zetě či snachu, pokud prokáží, že s ním v době smrti (nebo trvalého opuštění společné domácnosti) žili ve společné domácnosti a nemají vlastní byt (§ 706 – 708 ObčZ).
- Co se týče regulace nájemného, u nově pronajímaných bytů záleží čistě na dohodě smluvních stran, jaké nájemné si sjednají, zatímco u bytů, které byly původně podrobeny plošné regulaci nájemného, mělo být nájemné postupně zvyšováno tak, aby se „po krůčcích“, bez „větších sociálních otřesů“ přiblížilo tržní úrovni.
Je třeba říci, že stát rychleji zvyšoval ceny služeb (elektrická energie, plyn, vodné, stočné…) spojených s užíváním bytu než (regulované) nájemné, následkem čehož dosud v regulovaném segmentu nájemného bydlení platí, že v průměru pouze 1/3 výdajů nájemce na bydlení tvoří „čisté nájemné“, zatímco 2/3 připadají na „ceny služeb“. V posledních několika letech navíc došlo k faktickému zmrazení regulovaného nájemného, když Ústavní soud ČR opakovaně zrušil předpisy upravující maximální výši regulovaného nájemného, nicméně vláda zůstala nečinná.
V současné době se tak trh nájemního bydlení rozpadá na dva segmenty, a sice na trh s regulovaným nájemným a na trh s „volným“ nájemným. V důsledku transformace někdejších „věčných“ a „dědičných“ právních vztahů osobního užívání bytu na nájmy na dobu neurčitou, rigidní ochrany nájemce před výpovědí spolu s povinností zajistit nájemci v případě soudem schválené výpovědi náhradní byt a institutu přechodu nájmu bytu je stále ještě drtivá většina pronajímaných bytů součástí striktně reglementované části trhu. Přesně dle predikce ekonomické teorie přitom došlo k tomu, že stát tím, že se snaží u regulované části trhu stlačit nájemné pod cenu, která by se jinak vytvořila na trhu, zároveň vytlačil nájemné na neregulované části trhu do takřka nebetyčných výšin (v Praze a dalších městech je takto deformovaná tržní cena několikanásobně vyšší než regulované nájemné u srovnatelného bytu). Tento stav nejhůře dopadá na mladé lidi, zejm. mladé rodiny s dětmi, kteří – pokud tedy čirou náhodou nemají babičku s bytem s regulovaným nájemným, ke které by se přistěhovali a čekali na její smrt anebo nejsou natolik „sociálně potřebnými“, aby se o ně postarala obec – prakticky nemají šanci získat byt do nájmu. Navíc tato umělá „bytová nouze“ a deformované tržní nájemné mají pochopitelně vliv i na cenu, za kterou jsou ochotni nájemci přenechávat byty, které mají v nájmu, dalším osobám do podnájmu. V Praze tak cena za podnájem jedné místnosti, a to dokonce i v bytě s regulovaným nájemným, je mnohdy vyšší, než je regulované nájemné celého bytu. V praxi jsem zažil celou řadu rodin s malými dětmi, které několik let přežívaly v krátkodobých podnájmech, kde platili deset i více tisíc měsíčně, až nakonec skončily v některém z pražských azylových domů.
Zároveň si nelze nepovšimnout, že se sice kupř. v Praze neustále budují nové domy s byty, nicméně investoři se v důsledku vládou způsobené nejistoty ohledně budoucí bytové politiky (kdy např. Ministerstvo financí uvažuje o tom, že by se rozdíl mezi regulovaným a „tržním“ nájemným odstranil tak, že by obce na základě zprůměrovaného nájemného (regulovaného i tržního) v jejich obvodu působnosti vyhlašovaly tzv. „místně obvyklé nájemné“, v jehož rámci by se mělo pohybovat i nájemné smluvené mezi pronajímatelem a nájemcem) pochopitelně zdráhají vynaložit vzácné zdroje na nájemní bydlení a raději prodávají jednotlivé byty vymezené podle zákona o vlastnictví bytů jako tzv. jednotky do soukromého vlastnictví.
Není tu zároveň naděje, že by sektor s regulovaným nájemným postupně „přirozenou cestou“ odumíral v důsledku uvolňování bytů s „regulovaným nájemným“, neboť:
- Za současné situace se dobrovolně – bez jakékoli kompenzace – vystěhuje z bytu s regulovaným nájemným jen šílenec. Naopak platí, že člověk, který má to štěstí, a získal byt s regulovaným nájemným, se drží takto nabytého „práva“ zuby nehty.
- Dojde – li k přechodu nájmu, pak nájemní poměr trvá po obsahové stránce nezměněn, toliko se mění osoba nájemce – tzn. že byl – li byt pronajat za regulované nájemné na dobu neurčitou, bude nový nájemce opět mít nájem na dobu neurčitou a za regulované nájemné.
- I když se pronajímateli podaří uspět u soudu a dosáhne přivolení k výpovědi z nájmu bytu, velmi často je vyklizení bytu nájemcem podmíněno tím, že mu pronajímatel zajistí „přiměřený náhradní byt“, jenž je definován jako byt, který je „podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit“. Soudy přitom tuto zásadní rovnocennost náhradního bytu doposud vykládaly tak, že kromě kupř. pokud možno stejné podlahové plochy atd. musí být v zásadě stejná i výše nájemného v tomto bytě. Znamená to pochopitelně, že pokud vyklizovaným bytem je byt s regulovaným nájemným, pronajímatel by musel opět sehnat náhradní byt s regulovaným nájemným.
A právě v tomto naposledy zmíněném bodě došlo nedávno k určitému průlomu, neboť Ústavní soud ČR ve svém nálezu ze dne 23. září 2004 sp. zn. IV. ÚS 524/03 vyslovil mj. tento právní názor:
…jak Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé). Vzhledem ke stávající situaci na trhu s byty, pronajimatel nemá možnost získat legální cestou jako bytovou náhradu byt s regulovaným nájemným.
Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze proto za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní úprava regulace nájemného. Okolnost, že dosud nebyla přijata zákonná úprava nájemného, která by vedla k jeho deregulaci, nemůže jít k tíži pronajímatelů. Deformace trhu s byty, způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným, nemůže být dále konzervována judikaturou soudů. Je v rozporu s ústavními principy, jestliže se uměle např. soudními rozhodnutími vytváří nerovnost subjektů soukromoprávních vztahů. Nelze stavět do nerovného postavení nájemce bytů s tzv. regulovaným nájemným a nájemce bytů s neregulovaným nájemným, stejně jako nelze do nerovného postavení stavět pronajimatele, kteří vlastní domy s byty s tzv. regulovaným nájemným, proti pronajimatelům, kteří vlastní domy s byty s neregulovaným nájemným. Proto dosáhne-li pronajimatel exekučního titulu na vyklizení bytu s tzv. regulovaným nájemným, má právo se domoci exekučního vyklizení za stejných podmínek, jako pronajimatel, který dosáhl téhož u bytu s neregulovaným nájemným.
Je třeba říci, že toto rozhodnutí považuji za zcela správné, a to když už ne z jiného důvodu, tak proto, že neexistuje jediný důvod, aby nájemci bytů s regulovaným nájemným měli i v tomto ohledu výhodnější postavení, než nájemci v bytech s tržním nájemným, zvláště pokud víme, že příjmové a majetkové poměry „privilegovaných“ nájemníků jsou (v průměru) víceméně totožné, ne- li lepší než poměry těch nešťastníků, kteří byt s regulovaným nájemným ve „státní loterii“ „nevyhráli“. Samozřejmě, např. JUDr. Stanislav Křeček toto rozhodnutí ihned podrobil kritice (viz Respekt ano, realita…? (úvahy nad jedním nálezem Ústavního soudu)), když poukázal mj. na „nespravedlnost“ situace, kdy by „právu na náhradní byt““ důchodkyně s příjmem 10000 Kč bylo dle tohoto nálezu Ústavního soudu ČR učiněno zadost, pokud by pronajímatel přes veškeré vynaložené úsilí nebyl s to v daném místě sehnat jiný náhradní byt, než byt s nájemným třeba ve výši 10000 Kč. Nicméně lze doufat, že tento nález Ústavního soudu konečně přiměje vládu, aby podnikla zásadní kroky směrem k deregulaci nájemného (a eventuální nepříznivé dočasné dopady řešila kupř. prostřednictvím adresného příspěvku na nájemné).
