Evropská Unie je velmi často mylně označována za velmi liberální. Ačkoliv se v procesu uvolňování trhu udělalo v tomto směru za několik posledních deseti let řada významných kroků, nelze ani zdaleka hovořit o trhu volném. Typickým příkladem oblasti, které se odbourávání státních zásahů příliš nedotklo, je bydlením.
Mnoho odborníků se naopak shoduje na tom, že v Evropě už hezkou řádku let dokonce v této oblasti žádný trh neexistuje. Státní intervence ve formě cenové kontroly, podpor či dotací jsou zde přítomny všude.
Existuje přitom rozdíl mezi „ekonomickou regulací“ popisovanou jako ochrana spotřebitelů před vysokými cenami a cenovou diskriminací, způsobenou např. monopoly, a „sociální regulací“, popisovanou jako více obecná ochrana jednotlivého spotřebitele či společnosti před „obecně nechtěnými či nečekanými důsledky“ jako je např. zdravotní riziko.
Za vrchol ekonomické regulace jsou považována osmdesátá léta. Od té doby míra intervencí poklesla. Neznamenalo to však, že došlo k výraznému omezení celkové regulace, neboť to co ubylo v oblasti ekonomické, bylo nahrazeno sociální.
Nástroji ekonomického ovlivňování bydlení jsou cenové kontroly, příspěvky, dotace či úlevy. V Evropě jsou obvyklé takové systémy, ve kterých je zásadní část nabídky bydlení přemístěna z dosahu vlivů trhu. Charakter a rozsah těchto částí se mezi zeměmi liší. Nabídku sociálního bydlení rozdělovaného pomocí místních administrativních pravidel představuje více než 20 % celkových obydlí (rozpětí se pohybuje od 0 % v Řecku do 43 % v Nizozemí). Soukromé nájemní bydlení představuje v průměru méně než 20 % (v rozpětí od 43 % v Západním Německu před spojením, až po 10 % ve Velké Británii). I v soukromém sektoru nájemního bydlení administrativně stanovené ceny stále dominují, a to i přesto, že většina trhů byla pro nově vstupující nájemníky v roce 1989 deregulována.
Kromě regulovaných cen je bydlení často podporováno různými dotacemi. To vytváří propast mezi cenami v sociálním a tržním sektoru ve výši 30 až 40 %. V mnoha zemích, kromě jižních států, se příspěvky na bydlení staly v podstatě universálním opatřením a v západních zemích jsou vypláceny 25 až 33 % všeho obyvatelstva. Obvykle tak snižují, spolu s jinými podporami, podíl čistého nájemného na celkových příjmech nájemní domácnosti na 15 %, přičemž původně měly mít pouze charakter ochrany před absolutní chudobou.
Výše uvedená čísla nemají na tomto místě mít roli nějakých samoúčelných statistických dat, ale mají sloužit jako ilustrace rozsahu v jakém se stát podílí na deformacích fungování bydlení. Podporované nájemní bydlení se tak stává pro spotřebitele velmi výhodným statkem, jehož nabídka jen stěží může pokrýt poptávku, a proto dochází k neustálému převisu poptávky nad nabídkou, tj. k nedostatku nájemního bydlení.
Významnou cenovou deformací, kterou způsobuje systém dotací a jiných regulací, je změna ceny jednotlivých druhů bydlení. Z tohoto důvodu došlo v posledních několika letech k obrovskému nárůstu vlastnického bydlení. Politickými představiteli je tento fakt chybně zdůvodňován tak, že nyní jsou lidé stále více bohatí a stále více si mohou dovolit pořídit vlastní bydlení. Růst důchodu obyvatel totiž nemůže ovlivnit relativní ceny nájemního a vlastnického bydlení. S růstem důchodu si jednotlivec může dovolit vlastnické bydlení stejně jako nájemní. Skutečnost, že argument růstu životní úrovně je mylný dokazuje i srovnání jednotlivých zemí. Např. nejvyšší podíl vlastnického bydlení je ve Španělsku, Irsku a Řecku, které představují nejchudší země Evropské unie a nejvyšší podíl nájemního bydlení je v Německu, které naopak zemí nejbohatší. Na změnu poměru druhu bydlení má totiž vliv zejména konkrétní bytová politika v dané zemi. Např. preferovaný způsob bydlení se naopak více dotuje a alternativní způsob bydlení se více reguluje, aby neexistoval motiv pro vstup na trh v tomto sektoru.
Proč je politiky nejčastěji voleno za podporovaný druh vlastnické bydlení? Pro politiky je vlastnické bydlení výhodnější z několika důvodů. Jedním z nich je skutečnost, že výstavba nájemního či regulace stávajícího bydlení je přece jen pro státní rozpočet velmi nákladná záležitost, která navíc neposkytuje politickým představitelům takovou moc nad obyvatelstvem jakou by chtěli mít. V okamžiku, kdy si však jednotlivec postaví dům, zadluží se na několik desítek let a investuje mnoho vypětí, fyzických i duševních sil, než vyřídí veškeré byrokratické výmysly, které jsou k vlastnění bydlení třeba. Proto bude pokorně (samozřejmě jen do určité míry) snášet další omezování, které mu politikové připraví, protože transakční náklady na přestěhování (tj. prodej domu za cenu na níž by tak moc neprodělal, splacení veškerých půjček, vyřízení dalších stohů formulářů) jsou pro něj příliš vysoké. Pružný systém nájemního bydlení však s sebou tyto transakční náklady nenese a jeho obyvatelé by nebyli v takové míře závislí na státu.
Jakou volbu má v současnosti obyčejný občan? Na levné sociální nájemní bydlení nedosáhne, protože to je obsazeno občany, kterým byl byt přidělen ještě za bývalého režimu a kteří nemají důvod se odstěhovat. I se zvyšujícím se nájemným (o kterém politici nesmyslně tvrdí, že se dereguluje) je totiž jejich bydlení nejlevnější možností. Nové sociální bydlení se nestaví. Pro nebydlícího jednotlivce tedy zbývá už jen vlastnické bydlení nebo tržní nájemní bydlení. Druhá varianta je relativně velmi nákladná, protože představuje v celém nájemním bydlení jen velmi malou část trhu bydlení a pronajímatelé si jsou dobře vědomi, že kvůli nízké nabídce se jim podaří byt pronajmout i za vysoké ceny (to jim nelze pochopitelně vyčítat). Poslední možností pak zůstává koupě bytu či výstavba vlastního domu. Tato volba sice vyžaduje značnou prvotní investici, ale při jejím rozložení na celý průběh užívání bydlení se stává pro jednotlivce nejlevnější variantou. Aby byla ještě výhodnější, bývá navíc významně podporovaná různými vládními podporami.
Nutnost investice či pobírání dotací vázaných na určité podmínky představují významný druh transakčních nákladů spojených se stěhováním. Při srovnání jejich výše v regulované Evropě se situací USA či Japonsku, kde je možno stále ještě hovořit o něčem takovém jako je trh s bydlením (zásahy státu zde nejsou uplatňovány v takovém rozsahu), jsou tyto náklady více než dvojnásobné. V důsledku toho je pak mobilita evropských pracovních sil dvojnásobně až trojnásobně nižší než právě v USA a Japonsku.
Z výše uvedených skutečností je zřejmé, že ekonomická regulace ovlivňuje evropský sektor bydlení stále velmi silně. Vliv na rozhodování o formě bydlení má ale do značné míry také sociální regulace. Ta je zaměřena především na kontrolu kvality bydlení. Jednoduše ji lze definovat jako „boj proti riziku, kterým jsou společnost a spotřebitelé ochraňováni před rozličnými a zcela jistě ne
omezenými zdravotními riziky“. Existují přitom zhruba tři argumenty, které mají podporovat myšlenku regulace kvality bydlení a životního prostředí. Je to tvrzení, že bydlení je do určité míry veřejný statek, a to ve smyslu veřejného zdraví, bezpečnosti a ochrany životního prostředí. Základy této argumentace je možno hledat v epidemiích cholery v minulém století, kdy v důsledku nízké hygieny bydlení nejprve onemocněli nejchudší obyvatelé, ale nakonec vymřelo celé město. Politikové usoudili, že podpora a dotování prevence bude levnější než likvidace následků. Určitou dobu se tento přístup osvědčil. Problém je však v tom, že v současné době ve vyspělých státech nabylo dotované minimum poměrně obludných rozměrů. Dalším argumentem je tvrzení, že regulace určitých parametrů bydlení napomáhá ochraně investic, což vlastně jinými slovy vysvětluje tzv. ochranu před nedokonalou informací: jedinec, který investuje do domu musí mít jistotu, že skutečně nakupuje investici, která mu vydrží 50 let a nespadne mu za dva roky. Velmi důležitým a používaným odůvodněním regulace je také „ochrana“ zájmů jednotlivého spotřebitele. Jednotlivec je totiž podle názoru politických představitelů strašně hloupý a je proto nutné mu stanovit jak má bydlet, protože by jinak bydlel špatně.
„Sociální spravedlnost“ či přerozdělení výnosů od „bohatých k chudým“ je dnes kupodivu často používanou, ale neméně důležitou motivací regulace. Většinou bývá zahrnuta pod pojem veřejný statek. Mechanismem naplňovaní tohoto cíle je obvykle dotování minimálního standardu sociálního nájemního bydlení. Tato regulace se týká jen některých skupin, většinou sociálně slabších.
Některé jiné typy regulace se týkají všech skupin obyvatelstva. Upravují např. minimální velikost bytu, velikost či minimální hodnotu majetku, minimální kvalitu použitých materiálů a tak vlastně definují bohatství obyvatele. Ve většině případů mají takové zásahy směřovat k ochraně životního prostředí či hodnoty investice/majetku, a lze je nejspíše klasifikovat jako ochranu již existujících zájmů obyvatel.
Regulace tedy nemá nezbytně podpůrný charakter, co se týče příležitostí k bydlení či podmínek pro lidi s nižšími příjmy, a to ani v úmyslu a ani v efektech. Klíčové jsou v tomto ohledu spíše cíle a tvorba jednotlivých regulačních měřítek a hlavně systém jejich finančních podpor. Stanovený minimální standard sociálního bydlení není pro chudé nijak užitečný, jestliže tyto standardy jsou nevhodně nadsazeny a podpory jsou příliš nízké. Taková politika je vytvářena spíše za účelem ochrany vládních investic než na pomoc chudým.
Kontrola stanovující podmínky, jak mají lidé bydlet, má jasné prvky paternalismu, který lidem vnucuje hodnoty a potlačuje jejich preference. Naopak je zcela ignorováno, že řízení a ovládání tržní poptávky na základě předpokládaného bohatství společnosti (ať již formou kontroly či finančních příspěvků) velmi rizikově plýtvá investicemi bohatých lidí, kteří přispívají na tuto regulaci svým daněmi a kteří by své prostředky investovali daleko lépe. Popírá také fakt, že spotřebitelské preference a volby jsou lépe pokrývány tržní poptávkou. Vnucený minimální standard navíc zvedá náklady výrobcům, současným nájemníkům a prodávajícím, v případě, že jsou užívány dotace, tak státu, a odtud daňovým poplatníkům. Další kritiku připojují architekti a stavebníci, kterým nepřizpůsobivá regulace nabourává jakékoliv svobodné stavební rozhodnutí. Intervence určují jak má být produkt spotřebováván nebo jak má být vykonávána určitá činnost. Limitují tak možnost spotřebitelovy volby, kterou obvykle provádí za účelem dosažení svých zájmů.
Sociální státy západní Evropy vnutily lidem myšlenku, že zdravotní a bezpečností aspekty kvality bydlení jsou považovány za neoddiskutovatelné minimum. Všechny země mají přísné regulativy týkající se konstrukční stability, hygieny a jiných zdravotních podmínek jako je odstraňování odpadů, vlhkosti, ventilace, denního světla, zákazu toxických materiálu, termální a akustické isolace či požárních opatření. Minimální vybavení koupelen, toalet či prádelen je také pravidlem. Fakt, že jsou tato témata předmětem regulace však neznamená, že v jejich definici existuje shoda. Např. požární ochrana v bytech ve Velké Británii se velmi liší od požadavků ve Švédsku a má např. poměrně značné efekty na náklady konstrukce východů. Že by Švédové potřebovali více únikových východů než Britové?
V současné době přibyla k myšlenkám o hygieně a bezpečnosti nová idea, idea „veřejného zdraví“, která je mnohem obecnější a zasahuje do více oblastí než jen bydlení. Týká se zejména znečišťování a vyčerpávání přírodních zdrojů, které se staly velmi brzy tzv. veřejným zájmem a prominentním rysem regulace jak na národních, tak i evropské úrovni. Většina zemí uplatňuje regulace energetické náročnosti či úpravy vody v novém bydlení. V některých zemích se požadavky na energetickou náročnost liší podle regionů kvůli klimatickým odlišnostem. Podobně existují požadavky na kvalitní vodu, regulaci použití vody instalováním nízkokapacitních WC a sprch, které se také liší v závislosti na klimatu a topografii. Další regulace se týká se např. velikosti, vybavení a funkčnosti pokojů, skladovacích a průchozích prostorů, úrovně obyvatelnosti, vnějšího vybavení atd.
Sociální regulace tak má na rozhodování spotřebitelů často stejný, ne-li větší, vliv jako regulace ekonomická. Ačkoliv např. ve Švédsku došlo v osmdesátých letech k rozsáhlé ekonomické deregulaci, požadavky sociální regulace zůstaly mnohem vyšší než v řadě jiných zemích. Švédské stavební regulativy požadují, aby byla obydlí navrhována a konstruována s ohledem na to, že budou užívána lidmi na vozíčcích, což automaticky determinuje velikost a sestavení pokojů, kuchyní, koupelen a chodeb. K tomu jsou dále požadovány výtahy v minimálně tříposchoďových residenčních budovách. Nakonec i přes veškerou ekonomickou deregulaci zůstala celková švédská regulace bydlení daleko přísnější než kdekoliv jinde v Evropě.
Zajímavé bude jistě sledovat, jak se budou v této oblasti slaďovat regulativy jednotlivých zemí, které jsou v detailech velmi odlišné, v rámci Evropské Unie. Jakékoliv sjednocování normy stanovující základní funkce domu týkající se např. přípravy jídla, spánku a odpočinku bude mít jen těžko nějaký smysl, když v jednotlivých zemích závisí možnosti bydlení na odlišné hustotě obyvatelstva, stavebních zvyklostech, klimatu, stylu rodinného života a tradičním přístupu, jako je postoj s soukromému majetku a vůbec k bydlení.
Navíc opět tato regulace nevede k nějakému většímu uspokojení spotřebitelů bydlení. Tyto regulace v podstatě definují bydlení do určité podoby, pro kterou je charakteristická určitá úroveň nákladů, na kterou řada obyvatel nemá prostředky, a tak opět vytváří iluzi nedostatku bydlení v jednotlivých zemích.
