Hodnotíme programové prohlášení vlády: 15. Bydlení a regionální rozvoj

Programová část o bydlení a regionálním rozvoji je typický příklad toho, jak stát přebírá roli všemocného architekta trhu – a tím paradoxně vytváří většinu problémů, které se snaží řešit. Český stát má dlouhodobou schopnost udržovat vysoké ceny bydlení tím, že kombinuje extrémně pomalé povolovací procesy, přeregulovaný stavební trh, rigidní normy a nedostatečnou kapacitu stavebních úřadů. A pak nabízí rozsáhlé státní programy, aby hasily požár, který samy způsobily. V tomto dokumentu je velká část textu právě v duchu „napravíme to, co už roky kazíme“, ale bez hlubších systémových změn, bez odstranění bariér, které brání trhu fungovat.

Vláda slibuje nový stavební zákon, rychlejší povolování a digitalizaci. To je bez debat důležitý krok, leč realita je taková, že rychlost povolení nestojí primárně na „modulové digitalizaci“, nýbrž na odvaze osekat razítka, zjednodušit proces a dát větší právo stavět těm, kteří nesou riziko (developerům, investorům, majitelům pozemků). Stavební řízení v Česku je mnoho let jedním z nejpomalejších v Evropě, protože stát nedokázal obětovat své regulatorní ego. Pokud nový zákon nebude radikální, opět to skončí podobně jako v minulosti: hezké sliby, drahý IT projekt, ale na staveništích se nic nezmění. Ceny zůstanou dál drahé a lidé frustrovaní.

Podstatnou ukázkou centrálního uvažování je i to, že stát chce prohlásit bytové komplexy za strategické stavby státu. Ekonomicky řečeno: když něco nejde postavit rychle v normálním režimu, označ to za „strategické“ a obejdeš vlastní pravidla. To je však symptom, ne řešení. Daleko rozumnější je redukovat regulace pro všechny stavby, ne jen pro ty, které vláda označí za „strategické“. Trh potřebuje rovné podmínky, nikoliv systém dvou kategorií, kde jedni mají výhody a druzí ne. Dlouhodobě takový stav povede jen k dalšímu vychýlení cen.

Dalším výrazným tématem je masivní role státu při financování bydlení mladým rodinám, poskytování zvýhodněných půjček, bonusů za dítě a dotovaných úroků. To je klasická politika aktivní pomoci, která z ekonomického hlediska obvykle vede k opačnému efektu: když pumpujete peníze do poptávky po bydlení, ale současně neodstraníte bariéry výstavby, ceny dále rostou. Dlouhodobě to dopadá spíše jako podpora developerů než rodin, které mají nižší kupní sílu. V textu chybí to nejzákladnější: uznání faktu, že pokud se nestaví dost, žádná dotační politika ceny nevyřeší.

Do toho se přidává snaha státu vrátit se do světa družstevního bydlení pomocí garancí, pobídek a daňových úlev. Reálně hrozí, že vznikne další administrativně náročný systém, který přitáhne hlavně ty, kdo umějí optimalizovat dotační pravidla – ne ty, kteří dokážou efektivně stavět.

Zajímavé jsou plánované public-private-partnership (PPP) projekty, tedy kombinace státu, bank a developerů. Ty mohou fungovat, ale pouze tehdy, když stát umí být profesionálním partnerem, který nezmění pravidla v půlce projektu. Česká zkušenost je v tomto smíšená. PPP může být dobrý nástroj, ale v prostředí s nízkou predikovatelností veřejné správy je to vždy rizikové.

Pozitivně působí záměr omezit zbytečné normy, energetické požadavky a ekologické regulace, které výrazně zdražují stavby. To je naopak krok, který má perfektní smysl. Stavebnictví v Evropě už dlouho bojuje s překomplikovanými požadavky, často bez adekvátního užitku. Pokud to vláda myslí vážně, může to reálně zlevnit výstavbu.

Část týkající se regionálního rozvoje je ale opět velmi typicky byrokratická. Mluví se o strategiích 2028+, koncepcích, programech, podpoře ohrožených území a uhelných regionů. Tahle terminologie ukazuje, že stát stále vidí regionální rozvoj jako proces řízený radami, dotačními tituly a papírovými strategiemi. Ve skutečnosti je regionální růst tažen především podnikáním, snadností investic, nízkými bariérami vstupu a rozvojem infrastruktury – tedy věcmi, které se nedají naplánovat v excelové tabulce ministerstva. Regionům k rozvoji nejlépe pomůže dopravní infrastruktura, tedy vysokorychlostní tratě a dostavěné dálnice. To je to, co by měl stát řešit. V okamžiku, kdy se občan Ústí nad Labem bude moci rozhodnout, zdali bude do práce dojíždět 30 minut vlakem do Prahy anebo 25 minut do Drážďan, vzrostou násobně jeho ekonomické možnosti a s tím bude vzkvétat celý region.

Podpora turismu je samozřejmě užitečná, ale neměla by být příliš řízená shora. Ekonomicky přínosné je zaměření na návštěvníky s vyšším potenciálem útrat. To je konzistentní s tržním pohledem: méně kvantity, více kvality. Stát však musí dát pozor, aby neudělal z propagace další marketingovou mašinu, která stojí hodně peněz, ale má malý efekt. Co může stát udělat hned a nebude ho to stát prakticky nic je změnit svoji rétoriku. Turisté se necítí dobře v zemi, kde na největším náměstí v zemi visí rasistické plakáty a kde se poslanec (ministr?) Turek hajluje a fotí se s hákovými kříži a jeho spolustraníci tomu tleskají či to zlehčují na „telecí období“. Xenofobie a rasismus živené shora živí davy a podporují náladu ve společnosti, která dokáží spolehlivě odradit mnoho zahraničních turistů.

O tom, jak zlepšit výstavbu a snížit ceny bydlení, jsme vydali knihu Města bez plánu: Jak volný trh tvaruje město.

Plusy

snaha o redukci norem a ekologických požadavků, které zdražují výstavbu
pokus zrychlit povolování a digitalizovat stavební řízení
ochota zapojit PPP projekty a soukromý sektor
podpora kolejí a zaměstnaneckého bydlení přes soukromé investice
pragmatický přístup k cestovnímu ruchu (důraz na turisty s vyšší útratou)

Minusy

nadměrná víra v roli státu, dotací, garancí a programů
nafukování poptávky po bydlení (dotace, bonusy, zvýhodněné úroky), místo řešení nabídky
strategické řízení regionů místo deregulace a otevření trhu
stále chybí odvaha zásadně osekat povolovací procesy, ne je jen „digitalizovat“
riziko, že většina opatření se ztratí v byrokratické praxi a nezrychlí výstavbu v reálu

Závěrem

Hodně plánů, málo skutečné liberalizace. Pokud se nezačne víc stavět a méně regulovat, ceny bydlení ani regiony to nezachrání.

Již jsme publikovali: